在上述税种里面,税务机关征收16个税种,分别是:1增值税,2企业所得税,3个人所得税,4消费税,5车辆购置税,6车船税,7烟叶税,8环境保护税,9印花税,10契税,11耕地占用税,12资源税,13城镇土地使用税,14土地增值税,15房产税和16城市维护建设税.海关征收两个税种,分别是关税及船舶吨税.这里需要说明的是,对于从国外进口的货物,海关负责代征进口增值税和进口消费税.
那么,对于一个企业会计来讲,日常工作中有没有可能在一个企业业务范围之内涉及到全部税种呢?
这基本不太可能.因为有些业务比较特殊,市场经营主体也不太可能从事所有行业的业务,因此绝大多数企业经营中只涉及几个税种,肯定会有些税种因为企业业务不属于征税对象而不需要缴纳.这里举一个特殊的例子,就是烟叶税,按照《中华人民共和国烟叶税法》的规定,在中华人民共和国境内,依照《中华人民共和国烟草专卖法》的规定收购烟叶的单位为烟叶税的纳税人.而有权从事烟叶收购的企业是特定的,所以绝大多数企业是不需要缴纳烟叶税的,因为他们不是烟叶税的纳税义务人.
按照企业经营主体的业务范围来看,涉及税种最多的企业,应该是房地产企业.按照德新税悟的统计,一家房地产企业,在经营中可能会涉及到10个税种.分别是:
1、增值税
2、企业所得税
3、印花税
4、契税
5、城镇土地使用税
6、土地增值税
7、城市维护建设税
8、房产税
9、车辆购置税
10、车船税
另外,作为企业在支付工资薪金和劳务报酬时,需要履行个人所得税的代扣代缴义务,因此房地产企业是个人所得税这一税种的扣缴义务人.
下面我们分税种来看,为什么房地产企业会涉及到这几个税种.
一、增值税
按照《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定:在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务）,销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人,为增值税的纳税人,应当依照本条例缴纳增值税.因此,房地产企业销售自行开发的房地产项目应当缴纳增值税,适用增值税税率为9%（2019年4月1日起）,如果销售的是全面推开营改增试点之前开工的老项目并选择简易计税的,可按照5%的征收率计算缴纳增值税.
二、企业所得税
按照《中华人民共和国企业所得税法》的规定:在中华人民共和国境内,企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人,依照本法的规定缴纳企业所得税.房地产企业赚钱不?赚啊,赚钱了有利润了,当然需要缴纳企业所得税了.
三、印花税
印花税看着是小税种,确实每个企业都会涉及到的.主要是针对应税凭证和证券交易征收的,比如企业的合同、资金账簿、产权转移书据、权利许可证照等,都是属于应税范围的.当然针对部分应税凭证是有很多具体优惠的.比如2018年5月1日起,对纳税人设立的资金账簿,按实收资本和资本公积合计金额征收的印花税减半,对按件征收的其他账簿免征印花税.单独对房地产企业来讲,对开发商建造廉租房和经济适用住房有关印花税是予以免征的.
四、契税
契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人.房地产企业至少会在两个方面涉及到契税,是取得土地使用权的时候,第二是购买不动产的时候,比如需要购买一栋大楼作为办公楼,就需要缴纳契税了.需要注意的是,房地产开发企业取得土地使用权缴纳的契税,属于为取得土地开发使用权而发生的费用,列入"土地征用费及拆迁补偿费",可以作为计税成本在企业所得税前扣除.
五、城镇土地使用税
这个税种,顾名思义,谁使用了城镇土地,就需要缴纳城镇土地使用税了.房地产企业干啥的,就是用地企业,对房地产开发企业来说,从土地使用权出让或转让合同签订后就应按规定缴纳城镇土地使用税,而在每期开发项目建成进行预售或销售后,应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的,直到销售完毕,纳税义务也就终止.
不过有优惠的.对房地产开发企业按规划配套建设的交政府或业主使用的医院、学校、托儿所、幼儿园、物业用房以及在开发项目中配套建设符合免税条件的廉租住房、经济适用房,小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地,免征城镇土地使用税或经各省、自治区、直辖市税务局审批,可暂免征收土地使用税.
六、土地增值税
土地增值税在房地产企业的税额里面,应该占了相当大的比例.万丈高楼平地起,房价贵吧,里面建筑成本没有那么大,在扣除地价、成本、费用、税金等等项目之后,剩余的部分叫做增值额,增值额与扣除项目的比例分档,按照三四五六（30%~40%~50%~60%）的比例征收土地增值税.这税太复杂,一句话说不完,不说了,回头画个思维导图去.
七、城市维护建设税
城建税是增值税、消费税的小弟弟,凡是缴纳增值税和消费税的都需要按照规定的税率缴纳城建税,当然同时还需要缴纳教育费附加和地方教育附加（这俩不是税,所以不算在我们的计数之内）.
八、房产税
这个税也是与房产有关的.很多人会把房产税和房地产税（其实没有房地产税,所谓房地产税是房地产所涉及税收的简称）混到一起.就好像增值税和土地增值税是不一样的税种,不能混在一起的.房地产企业如果自己公司名下有房产,就需要交纳房产税了.分为从租和从价计征两种方法.
九、车辆购置税
这个税也是属于那种一报名字就知道咋回事的那种.购置车辆时需要交纳的税.一锤子买卖,买车的时候一次交清,概不赊欠,税率很好记,就一个10%（这大概是中国更好记忆的税率之一了,另外一个是烟叶税的20%税率）.如果房地产企业以公司名义购置了车辆用于经营,就需要缴纳车辆购置税（当然是新车才交）.
十、车船税
别看这个税小,人家也是立了法的.《中华人民共和国车船税法》.有时候不得不佩服这个税的名称起的好,特别是"人在车中坐,车在水中游"的时候.有车、有船的单位和个人就需要缴纳.其中关于机动车的车船税为了便于征收,是在机动车第三者责任强制保险业务的保险机构在收取保费的时候一并收取的.并且呢这个税还没有个单独的完税凭证,就在保费发票的备注栏里藏着代收车船税信息.
以上呢是按照房地产企业经营过程中可能会涉及到的税种进行了大致梳理.不一定全部会有（比如车辆购置税,如果真没买车,就不用交）,但很多都会在经营中涉及到.
18个税种里面,房地产企业不大会涉及到的,还有如下几个税种:消费税、烟叶税、环境保护税、资源税、耕地占用税、关税、船舶吨税、个人所得税.这里需要说明一点,虽然房地产企业都是和土地打交道,但是按照现在的用地机制,一般不是企业直接占用耕地的,所以耕地占用税不涉及.另外个人所得税的纳税义务人是取得应税所得的个人,房地产企业仅仅需要作为扣缴义务人履行扣缴义务,而不是纳税义务,所以这里说房地产企业不涉及个人所得税.
这么梳理下来,看来房地产整个流程涉及到的税种还是很不少的.如果想尽可能全的了解和学习税法知识,去房地产企业当一个会计还是可以考虑的.
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